PDV i mogućnost korištenja pretporeza u ovršnim postupcima nad nekretninama

Pitanje mogućnosti odbitka pretporeza u okviru poreza na dodanu vrijednost uvijek izaziva interes i zahtijeva pažljivu analizu od strane poreznih obveznika. Ovo pitanje je posebno važno kada je riječ o transakcijama vezanim za nekretnine, kao što su stjecanje nekretnina u ovršnim postupcima ili ako je riječ o fiducijarnom stjecanju vlasništva nad nekretninama.

S aspekta PDV-a, člankom 21. Pravilnika o PDV-u, propisan je porezni tretman isporuka u ovršnim postupcima, uključujući i isporuke nekretnina. Posebno je navedeno da ako zakonom utvrđeno tijelo u postupku ovrhe proda neko dobro (npr. nekretninu), onda nije riječ o transakciji između dužnika (ovršenika) i ovršnog tijela, već je riječ o izravnoj isporuci kupcu, koja je oporeziva.

Isporuke nekretnina koje su oporezive PDV-om (građevine i zemljišta):

• Isporuka građevina (ili njihovog dijela) koja nikada nije bila nastanjena odnosno korištena uključujući zemljište na kojem se nalazi,
• Isporuka građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem se nalazi kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine (u čl. 72.b. st. 2.  Pravilnika o PDV-u navedeno je da se razdoblje korištenja nekretninom dokazuje knjigovodstvenim evidencijama i drugom dokumentacijom kojom se dokazuje korištenje nekretnine i njezinih dijelova, npr. ugovor o najmu/zakupu, ugovor o isporuci električne energije i sl.) ,
• isporuka građevinskog zemljišta (u smislu Zakona i Pravilnika o PDV-u, pod pojmom “građevinsko zemljište” smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim je odobreno građenje, bez obzira je li isti još uvijek na snazi u trenutku prodaje nekretnine),
• Isporuka nedovršenih (roh-bau) građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze.
• Isporuka rekonstruirane građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se nalazi ako su troškovi rekonstrukcije nastanjene, odnosno korištene građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi u prethodne 2 godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.

Prema Zakonu o PDV-u, ako ovršenik u postupku ovrhe isporučuje nekretninu koja je oporeziva PDV-om te ako je stjecatelj (kupac) porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a, tada ovršenik ne zaračunava PDV. Umjesto toga, primjenjuje se institut tuzemnog prijenosa porezne obveze na kupca, temeljem članka 75. stavak 3. točka d) Zakona o PDV-u.

Dakle, samo u ovršnom postupku prodavatelj (ovršenik) ne zaračunava PDV na isporuku nekretnine koja bi inače bila oporeziva PDV-om. Umjesto toga, primjenjuje se prijenos porezne obveze na kupca. Kupac nekretnine koji je upisan u registar obveznika za PDV, u tom slučaju na postignutu cijenu obračunava PDV po stopi od 25%, koji može odbiti kao pretporez.

U praksi, često se događa da kupac ne uspije dobiti račun za kupljenu nekretninu, bilo od ovršenika ili stečajnog upravitelja. No, čak i bez računa, kupac ima pravo na odbitak pretporeza. Navedeno je utemeljeno člankom 133., stavkom 3. Pravilnika o PDV-u, koji propisuje da porezni obveznik ima pravo na odbitak pretporeza u razdoblju u kojem je nastala obveza obračuna PDV-a za primljene isporuke.